昨天，市住建委组织的专家及基层工作人员来到怀柔怡成花园小区，开展全面落实《北京市物业管理办法》的相关政策咨询活动。

　　据悉，怀柔区作为全市的试点区，在8月底前，将全面实现“三个全覆盖，即业主一卡通发放全覆盖、业主大会成立全覆盖、专项维修资金归集全覆盖。

　　昨天，咨询组进入怡成花园小区，意味着怀柔的试点工作已经进入全面实施阶段。9月中旬，其他各区县也将全面推广。

　　试点选定

　　业委会成立比例高怀柔成试点

　　之所以将怀柔设为试点，市住建委相关负责人介绍，怀柔共有居民4万余户，小区的规模比较小，一般都是几栋楼一个小区。另外，从小区的数量和业主委员会成立的比例来看，怀柔是全市比例最高的区县。

　　同时，在怀柔区，一些街道办事处有物业管理科室，基层对小区管理工作了解较多，政策推广基础比较好。

　　怪胎社区问题多怡成花园成首选

　　但试点中的“试点”怡成花园的情况却不那么简单，目前，该小区麻烦缠身，而且正面临停电的尴尬处境。

　　据了解，怡成花园共4栋楼，200多户业主，首批业主于2001年入住。3年前，该小区成立了业主委员会，但3年下来，不交物业费的业主却越来越多，“第一年是5户，第二年是20多户，今年没交物业费的已经有70多户了。”业委会主任于连三说。

　　收不上物业费，业委会就没钱交电费。4月30日，因拖欠电费，供电部门提出要停电。后经街道、区住建委等部门的多方协调，供电部门同意给业委会一个月的时间筹集电费，5月30日晚，是停电的最后期限。一个月过去了，电费还没凑够，小区业主已经做好了今晚停电的心理准备。

　　除此之外，业主们对小区内诸多管理现状不满，矛盾集聚，怡成花园也随之成为了怀柔知名的怪胎社区。

　　面对这块最难啃的“骨头”，怀柔区住建委表示，将其选为试点，就是想通过试点工作，解决小区现在的问题，并积累一定的经验。就停电问题，区住建委已拟定几个解决方案，供业主们选择。

　　试点剖析

　　咨询现场 业委会主任愤然离场

　　业委会主任于连三得知有物业管理专家舒可心要来，一大早便来到咨询台前咨询。“当时大家是好心，出于义气，没想到现在竟成了这样。”提起小区管理中遇到的种种困难，于连三向专家倒起了苦水。

　　他向舒可心一连提出好几个问题：一楼的业主是否要交电梯费?业主们什么问题都找业委会，业委会到底该管什么?业主拿到一卡通后，不参与决策事项的投票怎么办?

　　对于专家的指导，于连三仍存在很多质疑，他觉得理论已经很难指导小区现在复杂的局面了。

　　最后，在舒可心对业委会工作不到位的梳理中，于连三突然决定放弃此次咨询的机会，并宣称要主动辞掉业委会主任的职务，随后转身离场。

　　嫌业委会权力大业主不想领卡

　　业主吴大爷看到“不交物业费，损人不利己”的标语时，情绪非常激动。

　　据了解，吴大爷就是因不交物业费而被起诉的4户业主之一，“我不是不想交物业费，而是因为业委会对小区的管理实在找不到一项满意的地方。”吴大爷气愤地说。

　　业主们说，该小区并无物业公司进驻，而是由业委会找了一个人来做相当于物业公司的工作，巧的是，该人的爱人是业委会成员之一。“应该找专业的物业公司来管理，只要管得好，出多少钱我都愿意。”吴大爷表示，他不想领卡，他觉得业委会成为法人后会有更大的权力，“到时候，业委会说怎么管小区就怎么管，那可怎么好?”

　　专家支招

　　针对大家对业主一卡通存在的种种疑问，咨询组一一给予解答

　　问题1：一楼的业主不交电梯费怎么办?

　　舒可心：业主一卡通正式启用后，业主可以通过业主决策平台对小区内事宜进行投票表决，一楼的业主到底用不用交电梯费，交多少电梯费，应该通过全体业主表决的方式进行决定。

　　问题2：有了一卡通后，业主可以通过业主决策平台对小区内事宜进行投票表决，那么，业委会的作用何在?

　　舒可心：业委会作为业主大会的执行组织，不能代替业主决定小区事宜，只起到统筹和执行的作用。例如小区即将断电的事情，业委会需要做的工作就是将小区的实际情况让业主们知情。业委会对小区的工作是义务的，这就必须要求担当者要有很强的责任心。

　　问题3：领了一卡通的业主不投票怎么办?

　　舒可心：业主有权利决定自己是否行使自己的权利，如果他对表决事项没有兴趣，不参与投票也是他的选择。对小区事项的表决，通过或者没通过都是好事，都是代表了大部分业主的意愿，业委会不能越权。

　　问题4：对现在的业委会不满意，怕以后业委会有了法人资格后权力过大，是否可以拒领一卡通?

　　市住建委：发放业主一卡通，其实是更方便业主行使自己的权利，包括对业委会成员不满意，业主们也可以发起投票重新选举业委会。而且，一卡通还有许多金融功能，拒领一卡通是没有意义的。

　　问题5：领了一卡通，卡里的维修资金是否会被随随便便扣掉?

　　市住建委：每笔维修资金在使用前都需要业主在一卡通上进行确认，不会存在随便被扣掉的危险。

　　业主一卡通的用途

　　一、共同事项决策：投票选举业主大会、投票决定公共维修资金用途等。例如是否启用维修资金维修电梯、小区内老旧建筑改建是否可行，此类具体事项业主可投票赞成或反对。对于一般事项需有50%以上的业主通过才可进行，重大事项需三分之二以上的业主同意。

　　二、“一卡通”采用一卡多账户方式，提供多种金融功能。包括：

　　1.住宅专项维修资金管理，兼容了此前小区发放的公共维修资金查询卡的功能。

　　2.物业服务费托收。新建小区预存物业费以及后期正常物业费都可存入卡中;既有小区可由物业统一向银行申请开通物业费交纳功能。

　　3.预留了其他涉及房屋消费的金融功能，例如小区共有部位收益管理等。

　　对话住建委

　　推行一卡通 业主行使权利更充分

　　FW：为何现在在全市推行业主一卡通?

　　市住建委：目前，《北京市物业管理办法》以及36个配套政策已经全部发布实施，北京市物业管理法规体系已基本搭建完成。在全市推行业主一卡通的时机已经成熟。

　　FW：业主一卡通全覆盖后，业主、业委会及物业的关系是否发生变化?

　　市住建委：业主一卡通全覆盖后，将实现业主大会法人化。目前单个业主与物业公司签订物业服务合同，向物业公司交纳物业服务费的行为存在着法律上的错位。本次试点工作中，将在业主大会成立后试行登记，进一步理顺业主与业主大会、业主与物业公司、业主大会与物业公司之间的法律关系。

　　FW：在维修资金管理方面，业主一卡通全覆盖后将有何变化?

　　市住建委：在试点过程中，拟对维修资金管理制度进行改革，即维修资金不再由政府统一代管，直接存入业主一卡通内的金融账户，由业主实际持有但不可自行取用;维修资金存储利率按照国家规定的利率由业主个人与银行自行约定;资金使用前须经相关业主共同决定，政府部门审核后银行付款;资金续筹办法由业主通过《管理规约》确定，续筹责任由专户银行承担。

　　FW：推行业主一卡通，除了“三覆盖”以外，还有何积极作用?

　　市住建委：尝试业主欠费问题的治理方法，为解决长期以来困扰行业发展的老问题设计新思路。

　　FW：业主的地位有何变化?

　　市住建委：我们想彻底改变原有的小区管理模式，通过业主一卡通充分做到业主自己行使自己的权利和义务。业主凭业主一卡通登录公共决策平台参与共同决定事项的表决，将进一步提高业主大会决策效率，引导业主大会正确行使共同管理权力，主动承担共同管理责任。